Maria Melnikova, një planifikuese e qytetit dhe studiuese në Qendrën e Kompetencës së Berlinit për Zona të Mëdha Rezidenciale, "Jo Vetëm Kolegjet: Përvojat Gjermane në Zonat e Strehimit Masiv" është në dispozicion për shkarkim në faqen e saj zyrtare masshousing.ru.
Prezantimi dhe diskutimi në internet i librit, organizuar nga Shkolla e Lartë e Ekonomisë, do të zhvillohet në 16 Dhjetor 2020 në ora 19:00. Detajet janë këtu.
Në Gjermaninë Lindore, pjesa e shtëpive të privatizuara (3.5%) është shumë e ulët, sepse vetëm qiramarrësit individualë dëshironin të blinin apartamentet e tyre pas rinovimit me një çmim prej 1000 € për 1m² ose më shumë. (BENN, 2007, f. 29).
Shtëpitë e epokës së ndërtimit masiv u ndërtuan në të njëjtën kohë. Prandaj, është e nevojshme të rivendoset njëkohësisht gjendja teknike e shumë ndërtesave. Kjo është një nga detyrat më ambicioze dhe të vështira në organizimin e zhvillimit të mëtejshëm të zonave të zhvillimit të banimit masiv.
Veçori e Gjermanisë është se pjesa më e madhe e fondit në zonat e panelit u përket pronarëve të mëdhenj (kompani strehimi, kooperativa). Kjo thjeshton organizimin e procesit të rinovimit të fondit. Në vend të një bashkësie pronarësh, një njësi ekonomike vepron, si rregull, e qëndrueshme financiarisht. Por në Gjermani ekziston një praktikë tjetër e modernizimit të ndërtesave - rindërtimi i stokut të banesave në lagjet historike, ku apartamentet në shumë ndërtesa janë në pronësi të individëve privatë. Për të punuar me territore të tilla, në nivelin legjislativ, është krijuar një skemë për të punuar me proceset e rindërtimit - territori i kanalizimeve (gjermanisht Sanierungsgebiet) dhe agjencia e rehabilitimit (gjermanisht Sanierungsträger). Kjo përvojë mund të jetë interesante për Rusinë.
Ruajtja dhe modernizimi i stokut kombëtar të strehimit është një nga detyrat kryesore të zhvillimit të ekonomisë kombëtare gjermane. Stoku i strehimit nuk është vetëm përgjegjësi e pronarëve, shteti luan një rol të rëndësishëm. Krijon kushte në të cilat pronarët mund të ndërmarrin veprime efektive për të përmirësuar gjendjen teknike të ndërtesave të tyre.
Ruajtja dhe modernizimi i stokut të banesave është një nga temat kryesore në zhvillimin e koncepteve të zhvillimit urban. Për autoritetet e qytetit, kjo detyrë është shpesh më e rëndësishme sesa ndërtimi i ri, sepse treguesit e komisioneve të aksioneve të strehimit, si rregull, nuk kalojnë kurrë 1% të apartamenteve ekzistuese në qytet.
KfW, Banka Federale e Zhvillimit të Gjermanisë, luan një rol të rëndësishëm në modernizimin e energjisë së ndërtesave. Që nga viti 1990, banka ka investuar rreth 68 miliardë euro në stokun e strehimit të Gjermanisë Lindore. Kjo i lejoi pronarët (ndërmarrjet e strehimit, kooperativat e strehimit, shoqatat e banorëve) të rinovonin më shumë se 65% të stokut të banesave, i cili kryesisht përbëhej nga shtëpi panel.
Ne nuk jemi aq të pasur sa të jetojmë në stok banimi me cilësi të ulët
Në Gjermaninë e bashkuar, stoku i strehimit në panelin socialist u konsiderua "i papërfunduar". Para së gjithash, sepse i mungonte një shtresë izolimi në fasadë. Për shkak të ndikimit të vazhdueshëm të reshjeve në muret e jashtme, gjendja teknike e strukturave mbështetëse u përkeqësua. Ky u bë arsyetimi për një riorganizim të shpejtë dhe në shkallë të gjerë.
Sipas projektit BEEN, ndërtesat me panele mund të zvogëlojnë energjinë primare të nxehtësisë me 40-50% (BEEN, 2007). Gjatë rindërtimit të fondit të panelit në Berlin, ishte e mundur të arrihej treguesi i 60 kWh të energjisë primare për katror. m hapësirë për të jetuar në vit, e cila është më shumë se dy herë më e ulët se mesatarja për Berlinin (148 kWh për m sq katrorë në vit).
Gjermania u bë lider në shkallën e rinovimit të banesave midis vendeve të Evropës Lindore, sepse ajo kishte raportin më të mirë të kostos së strehimit dhe shërbimeve për të ardhurat e popullsisë. Sipas Nismës së Strehimit të IWO për Evropën Lindore, shkalla e rinovimit të ndërtesave të banimit në zhvillimin serik arrin 85% sot (IWO, 2018).
Renovimi i ndërtesave në Berlin
Rrethet në periferi të Berlinit ishin territoret e para në Gjermaninë Lindore që iu nënshtruan një rinovimi në shkallë të gjerë. Nisma erdhi nga autoritetet e qytetit: në 1992, me urdhër të Senatit të Berlinit, u zhvillua "Enciklopedia e Ndërtesave të Kolegjeve". Ai përmbante një listë të masave të mundshme për modernizimin e të gjitha serive të ndërtimit të banesave industriale në RDGJ me një llogaritje të kostos së tyre. Rekomandimet teorike janë testuar në praktikë përmes zbatimit të disa projekteve pilot në Berlin. Bazuar në këtë punë, pronarët e ndërtesave dhe përfaqësuesit e bankave mund të vlerësojnë lehtësisht kostot e modernizimit.
Në vitin 1993, Senati i Berlinit nisi një program për të mbështetur rinovimin dhe modernizimin e ndërtesave. Sipas këtij programi, pronarët supozohej të kishin 15% të fondeve të tyre të nevojshme për riorganizimin. Atëherë ata mund të aplikojnë për një kredi nga KfW Bank. Senati i Berlinit gjithashtu ofroi mbështetje shtesë. Rinovimi i të gjitha ndërtesave të paneleve në Berlinin Lindor (270,000 apartamente) ishte planifikuar të përfundonte brenda 10 viteve (Divigneau, 2010). Investimi mesatar për një apartament ishte 20,000 € (BENN, 2007, f. 85).
Pronësia nuk ishte e rëndësishme në marrjen e mbështetjes financiare. Sigurisht, nga pikëpamja organizative, do të ishte më e lehtë për kompanitë e mëdha të strehimit dhe kooperativat të kryen modernizimin. Por gjithashtu ndërtesat në të cilat apartamentet u përkisnin pronarëve privatë mund të merrnin pjesë në këto programe me kushte të barabarta.
Masat e rinovimit masiv në Gjermani nuk u kryen për ndërtesa individuale, por brenda tremujorit si një e tërë. Pronarët e mëdhenj llogaritën nevojën për investime për secilin tremujor dhe zhvilluan plane kohore për riorganizimin. Gjendja e stokut të strehimit në rrethin Hellersdorf, Berlin në 1989 dhe pas valës së parë të modernizimit në mes të viteve 1990. Kjo lejoi qeverinë e Berlinit të planifikonte shpenzimet e buxhetit rajonal për programin e mbështetjes (Divigneau, 2010).
Efektshmëria e kostos së masave të modernizimit dhe zbatimi i arsyeshëm i masave të efiçiencës së energjisë ishin kriteret kryesore në zhvillimin e programit të rehabilitimit masiv.
Në shumë zona, rinovimi u krye pa rivendosur banorët. Për shkak të kësaj, u ngritën kërkesa të veçanta për organizimin e ndërtimit. Kërkesa kryesore është kryerja e punëve me numrin më të vogël të ankesave nga banorët. Për këtë, në vendin e ndërtimit punoi një konsulent i veçantë, i cili mund t'u përgjigjej të gjitha pyetjeve në lidhje me punën e ndërtimit në kohë reale. Kompanitë e strehimit tërhoqën disa firma në të njëjtën kohë për të kryer punën. Në të gjitha kontratat ekzistonte një kusht: nëse njëra nga firmat nuk arrin të përmbushë detyrimet e saj, tjetra do t'i përmbushë ato, duke marrë një sasi shtesë të punës. Kështu që ata u garantuan qiramarrësve se e gjithë puna do të përfundonte në kohë. Përveç kësaj, përparësia ishte të kontrollohej cilësia e punës - përfaqësuesit e pronarit dokumentuan të gjithë punën e fshehur në baza ditore.
Modernizimi i sistemeve të ngrohjes, kullimit dhe ventilimit nënkuptonte punë shtesë brenda apartamenteve, pasuar nga riparimi i banjove dhe kuzhinave. Këto punë u kryen gjithashtu pa zhvendosje. Puna brenda një apartamenti zgjati vetëm 5 ditë falë përdorimit të strukturave të parafabrikuara. Puna në dysheme të ndryshme u sinkronizua nga ngritësit, të cilët lejuan banorët të përdorin banjën dhe kuzhinën e fqinjëve të tyre në shkallë.
Masat e mëdha të rinovimit bënë të mundur sjelljen e stokut të banesave në kërkesat teknike moderne dhe uljen e kostos së shërbimeve me më shumë se gjysmën. Aktualisht, rinovimi i ndërtesave nuk është kryer në një vëllim të tillë. Pronarët punojnë në bazë të programeve afatgjata të modernizimit 30-vjeçar dhe efekti ekonomik i secilës ngjarje llogaritet me kujdes.
Cilat lloje të ndërtesave janë më efektive në rikonstruksionin?
Përvoja gjermane e rehabilitimit tregon se nga pikëpamja financiare, është më efektive rindërtimi i ndërtesave pesëkatëshe, me kusht që të mos ketë nevojë për të ndërtuar ashensorë. Meqenëse ashensorët janë të nevojshëm për njerëzit me lëvizshmëri të kufizuar, mbështetja financiare për ndërtimin e tyre mund të merret shtesë përmes fondeve të programeve speciale. Muchshtë shumë më e vështirë të rinovosh ndërtesat mbi 10 kate sepse është e shtrenjtë dhe teknikisht e vështirë. Sidoqoftë, Gjermania ka përvojë në modernizimin e energjisë së ndërtesave shumëkatëshe. Shpesh në projekte të tilla, kryhen vetëm lloje të caktuara të punës që janë të dobishme për banorët dhe me kosto efektive.
Shumica e ndërtesave janë modernizuar duke ruajtur paraqitjet ekzistuese të apartamenteve dhe numrin e kateve. Projekte individuale me ndryshime në planet e apartamenteve, çmontimi i kateve të sipërme u kryen në kurriz të pronarëve ose në kurriz të programit "Qyteti Rindërtimi Lindje". Por këto ishin raste të izoluara. Projektet pilot kanë treguar se është më lehtë të prishësh një ndërtesë plotësisht dhe të ndërtosh një të re, më të vogël dhe në përputhje me standardet moderne.
Projektet me dysheme superstrukture janë më të vështira sesa modernizimi i thjeshtë, sepse është e nevojshme të forcohen strukturat dhe të azhurnohet infrastruktura inxhinierike në ndërtesë. Ato zbatohen në zonat ku ka një kërkesë të lartë për strehim, dhe zonat në periferi të qyteteve shpesh nuk janë të tilla. Sidoqoftë, zgjidhjet me një superstrukturë dhe seksione të aneksuara mund të jenë interesante kur është e nevojshme të sigurohen katet e sipërme të një ndërtese me qasje në ashensor me koston më të ulët. Së pari, boshti i ashensorit vendoset në pjesën e bashkangjitur të ndërtesës. Pastaj ndërtesa vetë ndërtohet dhe hyrja në apartamente në katet e sipërme sigurohet përmes korridoreve midis pjesëve të vjetra dhe të reja të ndërtesave.
Çfarë po ndodh në fushën e modernizimit të banesave sot
Në fillim të shekullit 21, Gjermania filloi të zhvillonte në mënyrë aktive një ekonomi "të gjelbër". Efikasiteti i energjisë në sektorin e banimit ka një rëndësi të madhe. Që nga viti 2002, "Rregullorja për Kursimin e Energjisë - EnEV" ka qenë në fuqi në nivelin legjislativ. Sipas 9 të kësaj dispozite, pronarët kanë një detyrim për të zbatuar masa për modernizimin e sistemeve të ngrohjes gjatë rindërtimit të ndërtesës (zvogëlimi i konsumit të energjisë në të paktën 100 kWh të energjisë primare për katror M të zonës së apartamentit në vit) (BENN, 2007).
Përveç parametrit "konsumi primar i energjisë", një rol të rëndësishëm në "Rregulloren për kursimin e energjisë" luan "koeficienti i transmetimit të humbjes së nxehtësisë". Ajo pasqyron humbjen mesatare të nxehtësisë në të gjithë zarfin e ndërtesës. Ligji përcakton vlerat maksimale të lejueshme për këto parametra. Sidoqoftë, KfW ka zhvilluar disa opsione mbështetëse për të stimuluar nivele më të larta të efikasitetit të energjisë (për ndërtesat me norma konsumi më të vogla se 100, 85, 70, 55 kWh të energjisë primare për M katror të sipërfaqes së apartamentit në vit). Sa më i mirë treguesi i efiçiencës së energjisë, aq më e madhe është shuma e një subvencioni të mundshëm për ripagimin e huasë (IWO, 2018).
Çfarë ndodh në vendet e tjera?
Qëllimi i përmirësimit të efiçencës së energjisë në banesa luan një rol të rëndësishëm në politikën e Bashkimit Evropian. 2005 deri 2007 u zbatua projekti ndërrajonal "Rrjeti Balltik i Kursimit të Energjisë në Stokun e Banesave" (BENN). Qëllimi i tij ishte të zhvillonte strategji dhe mjete për ndërtime efikase të energjisë në vendet e rajonit Baltik (Lituania, Letonia, Estonia dhe Polonia). Kështu, në Estoni dhe Lituani përqindja e pronarëve privatë është shumë e lartë (96% dhe 97%). Privatizimi i shtëpive pas rënies së Bashkimit Sovjetik ishte praktikisht falas (çmimi mund të paguhej me certifikata / kupona të privatizimit). E gjithë kjo është shumë e ngjashme me situatën në Rusi (BEEN, 2007).
Projekti po kërkonte një përgjigje në pyetjen nëse është e mundur në këto vende të përsërisin përvojën e rinovimit masiv të ndërtesave, siç ishte rasti në Gjermaninë Lindore. Ekspertët analizuan legjislacionin, krahasuan situatën në ekonomi dhe në strehimin dhe shërbimet komunale në vendet Balltike, Poloni dhe Gjermani. Ata gjithashtu vlerësuan kostot e riorganizimit dhe llogaritën aftësitë financiare të pronarëve për të paguar për të. Për shkak të kostos së lartë të huave dhe të ardhurave të ulëta të popullsisë në vendet Balltike që nga viti 2007 (viti i fillimit të projektit BEEN), nuk ka qenë ende e mundur të zbatohen programe rehabilitimi në shkallë të gjerë. Vetëm pronarët e pasur mund të azhurnojnë shtëpinë e tyre. Por pas privatizimit falas, përbërja e banorëve të shtëpisë, si rregull, ishte e përzier.
Si rezultat i projektit, u bë një rekomandim që riorganizimi masiv të mund të financohet me kredi të lira afatgjata, të cilat sigurohen në kurriz të normave të ulëta të interesit në bankat shtetërore. Përqindja mund të ulet më tej përmes subvencioneve buxhetore. Banesa garanton ripagimin e kredisë - përndryshe banka do ta marrë atë. Sidoqoftë, është e domosdoshme të zhvillohen mjete për të mbështetur familjet me të ardhura të ulëta. Një kusht i rëndësishëm është nevoja për të kryer një riorganizim gjithëpërfshirës. Aktivitetet hap pas hapi ose kombinimet e tyre spontane nuk duhet të jenë subjekt i mbështetjes.
Një mekanizëm financiar alternativ është "kontraktimi". Në këtë rast, investitori (për shembull, një kompani ndërtimi) u ofron pronarëve të shtëpive që të zbatojnë të gjithë paketën e masave të parashikuara të kursimit të energjisë me shpenzimet e tyre. Në këtë rast, komuniteti i pronarëve nuk ka pse të shqetësohet për gjetjen e financimit, duke siguruar një garanci të ripagimit të kredisë. Investitori kërkon vetëm nënshkrimin e një marrëveshjeje në të cilën pronarët e apartamenteve marrin përsipër të paguajnë një shumë të caktuar çdo muaj për punën e kryer (për shembull, 15 euro për apartament në muaj për 20 vjet).
Sipas Thomas Janicki, Anëtar i Bordit të Besuar të Nismës së Strehimit në Evropën Lindore në Berlin: mekanizmat për menaxhimin e tij pasues”. Problemi kryesor tani është që pronarët e shtëpive të cilët kanë aftësinë të paguajnë për azhurnimet me efikasitet të energjisë në shtëpitë e tyre varen nga pëlqimi i pronarëve të shtëpive të pasigurta të cilët nuk janë në gjendje të paguajnë për kostot e rinovimit edhe nëse ata dëshirojnë (Yanitski, 2011).
Estonia
Në Estoni, 96% e ndërtesave janë në pronësi private. Rreth 60% e banorëve jetojnë në ndërtesa apartamentesh të ndërtuara midis 1961 dhe 1990.
Procesi i modernizimit të ndërtesave në Estoni filloi në vitet 2000. Institucionet financiare ishin të interesuara për lëshimin e kredive dhe shoqatat më aktive dhe solvente të pronarëve të shtëpive mund t'i merrnin ato. Agjencia financiare KredEx, e themeluar në 2001, siguroi garanci për shoqatat e pronarëve për marrjen e kredive nga bankat private (Leetmaa, 2018).
Në vitin 2009, Fondi Revolving KredEx u krijua në bashkëpunim me Fondin Evropian të Zhvillimit Rajonal, një fond për të promovuar rindërtimet e ndërtesave me efikasitet energjetik. Falë krijimit të këtij fondi, një sistem mbështetje më adekuat është shfaqur në Estoni, bazuar në një kombinim të huave, garancive të huave dhe granteve. Çdo shtëpi ku, pas rindërtimit, konsumi i energjisë zvogëlohet me 20-30% mund të aplikojë për financim. KredEx ofron hua 20 vjeçare me një normë interesi mesatare prej 4%. Pronarët duhet të sigurojnë 15% të fondeve (këto mund të jenë fondet e tyre ose hua nga bankat e tjera).
Shoqata e pronarëve gjithashtu mund të aplikojë për një grant nga KredEx në shumën prej 15 deri në 35% të kostos së punës së modernizimit, në varësi të arritjes së disa standardeve të efiçencës së energjisë dhe përdorimit të zgjidhjeve speciale teknologjike (për shembull, një rikuperim i nxehtësisë sistemi). Në periudhën nga 2010 në 2014, 663 ndërtesa (1.9 milion m sq) u modernizuan me mbështetjen e KredEx (Kurnitski, 2018). Që nga viti 2015, kërkesat për ventilimin e ndërtesave janë rregulluar për të marrë grante. Projektet e rinovimit të 400 ndërtesave të tjera u financuan nga 2015 në 2019.
Në shtëpitë e serive të mëvonshme, u përdorën panele me cilësi të lartë me tre shtresa, të cilat nuk kërkonin izolim shtesë. Prandaj, masat gjithëpërfshirëse të rinovimit nuk përfshinë një transformim vizual të fasadës, në mënyrë që të mos humbnin para për një zgjidhje thjesht estetike.
Lituania
Në Lituani, 97% e ndërtesave janë në pronësi private.
Programi për modernizimin e ndërtesave të banimit në Lituani ekziston që nga viti 2005. Ai përfshin financimin e rehabilitimit të energjisë së ndërtesës përmes një kredie me interes të ulët (hua për 20 vjet, fikse 3% për 5 vitet e para). Pagesat e ripagimit të huasë janë pothuajse të barabarta me uljen e faturave të shërbimeve pas modernizimit (kryesisht për ngrohje). Kështu, programi kërkon të sigurojë që banorët të mos kenë një barrë financiare shtesë.
Programi parashikon gjithashtu një numër subvencionesh buxhetore për të mbuluar kostot e menaxhimit të projektit, zhvillimin e dokumentacionit të projektit dhe kontrollin e cilësisë së punës ndërtimore. Që nga viti 2012, ekziston një sistem i mbështetjes së granteve për investime në ndërtimin e ndërtesave (30% e kostos për të gjithë, 100% për familjet me të ardhura të ulëta). Mund të përdoret nga shoqatat e pronarëve që planifikojnë të kryejnë një rinovim të madh të ndërtesës.
Që nga viti 2013, një model i dytë është shfaqur në program, duke përfshirë pjesëmarrjen aktive të komunave. Qyteti emëron një administrator të projektit dhe gjithashtu përgatit një projekt investimi për pronarët e shtëpive. Pasi të keni rënë dakord për planin për modernizimin e ndërtesës nga pronarët, administratori merr fonde të huazuara, organizon procedurat e tenderit, është përgjegjës për zbatimin e të gjitha masave dhe menaxhimin financiar. 80% e projekteve në program menaxhohen nga administratorë të caktuar nga komuna (Smaidžiūnas, 2018). Nëse pronarët me të ardhura të ulëta nuk bien dakord për modernizimin, ata privohen nga subvencionet për të paguar për burimet e shërbimeve.
Ndryshimet e bëra kanë rritur tërheqjen e programit - deri në fund të vitit 2019, 2,176 objekte janë rindërtuar; 421 shtëpi të tjera janë në proces modernizimi.
Programi administrohet nga Agjencia Rezidenciale e Efikasitetit të Energjisë (BETA). Përgjegjësitë e tyre përfshijnë miratimin e projekteve për modernizimin e ndërtesave që marrin pjesë në program, si dhe monitorimin e procesit të zbatimit në të gjitha fazat. Që nga viti 2015, BETA, me mbështetjen e Nismës së Strehimit të Evropës Lindore (IWO), po zbaton projektin "Rinovimi me Efiçiencë i Energjisë në Zonat Urbane në Lituani" që synon gjetjen e një modeli për rinovimin gjithëpërfshirës të zonave të banuara dhe lagjeve. Ata po zbatojnë gjithashtu një program trajnimi për punonjësit komunalë në fushën e modernizimit të integruar me efiçencë të energjisë në zonat e banuara.
Letonia
Në Letoni, pjesa e pronarëve privatë është 85%. Rreth 95% e ndërtesave të ndërtuara midis 1941 dhe 1992 kërkojnë rinovim të gjerë për shkak të efikasitetit të ulët të energjisë dhe mungesës së masave të nevojshme të mirëmbajtjes në periudhat e mëparshme (Jörling, 2018, f. 1).
Në vitin 2009, qeveria Letoneze, së bashku me Fondin Evropian të Zhvillimit Rajonal, filluan programin Përmirësimi i Izolimit të Nxehtësisë së Ndërtesave Rezidenciale me Shumë Banesa.
Që nga viti 2015, ALTUM ka funksionuar në Letoni - një institucion shtetëror i zhvillimit financiar, i krijuar me mbështetjen e Ministrisë së Ekonomisë dhe Ministrisë së Financave. ALTUM po zbaton një program për të përmirësuar efikasitetin e energjisë në ndërtesat e banimit me shumë apartamente. Pronarët sigurojnë ALTUM me dokumentacion teknik për modernizimin, dhe ALTUM u jep garanci bankave për lëshimin e një kredie afatgjatë (deri në 20 vjet) për një shoqatë pronarësh. Në vitin 2016, Faciliteti i Efiçiencës së Energjisë në Balltik i Letonisë (LABEEF) u krijua për të ndihmuar kompanitë që zbatojnë rikonstruksionin efikas të energjisë bazuar në kontratat e shërbimit të energjisë (Jörling, 2018).
Që nga viti 2018, rreth 740 projekte të modernizimit të ndërtesave kanë përfunduar (gjithsej në Letoni - 53 mijë ndërtesa apartamentesh) (Blumberga, 2018).
Marrjet kryesore nga përvoja e vendeve balltike
Rezultatet e vendeve baltike treguan se modernizimi i fondit, ku të gjitha apartamentet janë në pronësi private, është i mundur. Sidoqoftë, kjo kërkon kushte në të cilat pronarët mund të veprojnë në mënyrë më efektive. Një sistem pune për të mbështetur modernizimin e ndërtesave nuk mund të formohet në një kohë të shkurtër. Mënyra se si shoqatat e pronarëve po reagojnë ndaj programit duhet të monitorohet dhe mekanizmat e financimit duhet të përmirësohen. Ky është pikërisht procesi që ka ndodhur në vendet baltike gjatë dy dekadave të fundit.
Përvoja e këtyre vendeve tregon se programi i modernizimit të energjisë është i dobishëm për shtetin në aspektin ekonomik, pasi shfaqen kompani të reja, vendet e punës dhe pagesa e taksave rritet në buxhet.
Një nga problemet e vërejtura në raportet e hulumtimit mbi perspektivat e rehabilitimit në vendet baltike është numri i vogël i ndërtesave të banimit dhe një popullsi më e vogël se në Gjermaninë Lindore. Kjo pengon mundësinë e formimit të institucioneve financiare të qëndrueshme dhe të pavarura dhe arritjen e niveleve të larta të modernizimit. Në Gjermani, fillimisht, një sasi e konsiderueshme fondesh mund të investohej në programin e modernizimit, sepse kishte shumë që donin të zbatonin projekte. Projektet vijuese u financuan me fonde që u morën si ripagime të huasë (Jlingrling, 2018). Në këtë drejtim, Rusia është më premtuese për riorganizimin masiv.
Për vendet e BE-së, nxitja për modernizimin e ndërtesave është të përmirësojnë efikasitetin e energjisë në ekonomi, të ulin varësinë nga eksportet e energjisë dhe efektet mjedisore. Në Rusi, këto çështje nuk janë në rendin e ditës. Por cilësia e ndërtesave të banimit të periudhës Sovjetike po përkeqësohet gjatë gjithë kohës. Sipas sondazheve të stokut të strehimit në qytetin e Ufa, periudha e funksionimit pa probleme për 60-70% të ndërtesave të paneleve është vetëm 15 vjet (Samofeev, 2018). Pas kësaj, mund të ekzistojë rreziku i shembjes së një pjese të paneleve të murit, të cilat janë strukturat mbështetëse të ndërtesave. Për t'i ruajtur ato, është e nevojshme të kryhen masa gjithëpërfshirëse të riorganizimit. Izolimi termik i fasadave do të ndalojë procesin e ngrirjes dhe shkrirjes vjetore të strukturave të mureve, për shkak të së cilës gjendja e tyre përkeqësohet. Në Rusi sot, nevojitet një program në shkallë të gjerë i rinovimit të ndërtesave me shumë apartamente me instrumente pune të mbështetjes financiare.
Nevoja për një menaxher profesionist për të organizuar riorganizimin
Ekspertët e IWO tregojnë se komunitetet e pronësisë private në vendet post-socialiste shpesh janë të paaftë kur bëhet fjalë për rikonstruksionin e energjisë të ndërtesave. Riorganizimi është një proces kompleks me shumë rreziqe për pronarët. Fazat e para tashmë kërkojnë kosto financiare. Por në të njëjtën kohë, nuk është ende e qartë nëse do të jetë e mundur të arrihet një rezultat. Një gabim në ndonjë nga fazat (koncepti, projekti, puna ndërtimore) mund të çojë në faktin se objektivat e rehabilitimit nuk do të arrihen.
Kjo është arsyeja pse çështja e rinovimit të ndërtesave nuk është vetëm çështje e financimit. Komuniteti i pronarëve ka nevojë për mbështetje organizative.
Organizimi i rinovimit të ndërtesës përfshin fazat e mëposhtme (Smaidžiūnas, 2018):
• përgatitja e konceptit të rinovimit të ndërtesës;
• organizimi i një mbledhjeje të përgjithshme të pronarëve dhe marrja e një vendimi për riorganizimin;
• mbajtjen e një tenderi për zhvillimin e dokumentacionit të projektit;
• mbështetjen e procesit të përgatitjes së dokumentacionit të projektit;
• mbajtja e një tenderi për punë ndërtimore;
• financimi i punës (marrja e një kredie, aplikimi për grante);
• kontrollin dhe pranimin e punëve të ndërtimit.
Për shembull, siç përshkruhet më sipër, numri i shtëpive pjesëmarrëse në program u rrit në Lituani pasi ata filluan të emëronin një menaxher të jashtëm (Smaidžiūnas, 2018). Një mekanizëm tjetër i rëndësishëm ishte aftësia për të mbuluar kostot e administrimit të projektit përmes granteve.
Agjencitë e rinovimit për zonat e banuara në Gjermani
Procesi i rinovimit bëhet më i komplikuar kur bëhet fjalë jo vetëm për një ndërtesë të vetme, por për disa blloqe ose territorin e një zone banimi në tërësi. Në këtë rast, është e nevojshme të sinkronizoni interesat e një numri të madh të pjesëmarrësve, si dhe të vendosni shumë procese paralele.
Në Gjermani, ekziston një mjet "territori i riorganizimit" për zgjidhjen e këtyre problemeve. Rregullat e tij janë përfshirë në kodin e ndërtesës. Vendimi për caktimin e këtij statusi në territor merret nga administrata e qytetit. Qyteti më pas punëson një kompani të pavarur - "agjencinë e riorganizimit". Detyrat e tij përfshijnë planet bashkërenduese për modernizimin e ndërtesave dhe terreneve. Ownersshtë më e lehtë për pronarët që marrin pjesë në procesin e modernizimit në bazë të planit të zhvilluar të bien dakord mbi projektin dhe të marrin hua dhe subvencione preferenciale.
Agjencitë e rinovimit nuk duhet të shoqërohen me kompani ndërtimi që veprojnë në këtë sit. Ky është një kusht i rëndësishëm i përfshirë në legjislacion. Garanton që gjatë zbatimit të projektit interesat e banorëve do të mbizotërojnë mbi interesat e ndërtuesve.
"Agjencia e Sanitetit" (gjermanisht: Sanierungsträger) kryen funksionet e mëposhtme:
• zhvillon një plan të përgjithshëm transformimi për “zonën e pastrimit” (gjermanisht: Sanierungsgebiete);
• organizon diskutime publike dhe bie dakord për planin me të gjithë aktorët e interesuar;
• koordinon investimet private dhe publike;
• është përgjegjës për zbatimin e aktiviteteve që financohen nga buxheti;
• përfshin pronarët në zbatimin e projektit;
• Ndihmon komunitetet e pronarëve për të rregulluar ndërtimet sipas nevojës (me një kosto shtesë).
Futja e llojeve të reja të pronës me rinovimin teknik të fondit
Prevalenca e pronësisë private në ndërtesat me shumë apartamente është një sfidë për të ruajtur gjendjen teknike të stokut të strehimit në planin afatgjatë. Komunitetet e pronësisë që kanë qenë të suksesshme në një fazë të caktuar, 10 vjet nga tani, kur kërkohen hapat e ardhshëm, mund të mos jenë aq efektive. Heterogjeniteti shoqëror po bëhet një pengesë tjetër për veprimin e përbashkët. Problemi është se "pronarët të cilët janë të gatshëm dhe të aftë të paguajnë për modernizimin e shtëpive të tyre varen ligjërisht nga pëlqimi i pronarëve me të ardhura të ulëta" (BENN, 2007). Kjo ndikon negativisht në zhvillimin ekonomik të vendit në tërësi.
Prandaj, është e nevojshme të mendojmë se si të prezantojmë forma alternative të pronësisë në fushat e zhvillimit masiv të strehimit: kooperativat dhe kompanitë e strehimit, të cilat mund të veprojnë në mënyrë më efikase në planin afatgjatë.
Në Gjermani në vitet '90. nxitja për krijimin e kooperativave të reja të strehimit në fushat e zhvillimit masiv të strehimit ishte se ata mund të mbështeten në fonde shtesë për modernizimin e fondit. Një skenar i ngjashëm mund të realizohet në Rusi.
Transferimi i një pjese të stokut të strehimit në pronësinë e kompanive të strehimit mund të ndodhë në një kohë kur gjendja teknike e ndërtesave në territor arrin vlerën minimale të lejuar dhe pronarët nuk janë të gatshëm të bëjnë asgjë për ta ruajtur atë. Pastaj, në procesin e rinovimit të fondit, lloji i pronës mund të ndryshojë - disa prej pronarëve mund të bëhen qiramarrës, dhe restaurimi i gjendjes teknike do të ndodhë në kurriz të kompanisë së strehimit.
Sigurisht, këto janë vetëm skenarë hipotetikë. Por ato duhet të merren parasysh. Zbatimi i këtyre mekanizmave kërkon analizë të kujdesshme, përshtatje të kushteve ligjore. Për më tepër, do të kërkohet një rregullim i politikës së strehimit të vendit në tërësi. Nëse flasim për Rusinë, atëherë së pari, privatizimi falas duhet të ndalet dhe më shumë vëmendje duhet t'i kushtohet ruajtjes së stokut ekzistues të strehimit.
